智能建筑运营平台（IBMS+BIM+FM）建设方案 1. 概述 大楼智能建筑运营平台（IBMS+BIM+FM）设计目标为商业服务、办公管理，以及大厦机 电设备、公共安全设施的运行管理提供一个高效、可靠的管理手段和环境，创造一个良好的、 舒适的、多样化的、高效率的工作和优质服务的环境；预防和降低灾害、事故、事件的发生， 并提供应急指挥调度和决策支持手段；综合运用多种管理手段实现节能降耗、节约运营成本， 实现大厦功能扩展和技术提升的可持续发展。为业主提供灵活、多样的运营管理与服务模式， 为之带来更大的社会效益与增值服务；广泛采用符合目前智能建筑主流发展的数字化、网络 化、数字化、物联化、自动化、智能化技术应用，创造一个具有先进技术应用的弹性空间， 以适应未来高新科技发展应用的需求。 2. 设计目标 大楼智能建筑运营平台（IBMS+BIM+FM）应用以“分散控制、集中管理”为指导思想， 实现信息资源的共享与管理。提高工作效率和提供舒适的工作环境，尽可能的减少管理人员 和节约能源，适应环境的变化和工作的多样化及复杂性，及时对全局事件作出反应和处理， 提供一个高效、便捷、可靠的管理手段。 智能建筑物内智能化管理平台及各应用系统有机的联系在一起，集成为一个相互关联、 完整和协调的综合监控与管理的大系统，使系统信息高度共享和合理分配，克服以往因各应 用系统独立操作、各自为政的“信息孤岛”现象。智能建筑运营平台集成智能建筑物内智能 化管理四大平台包括：物业及设施管理、建筑设备管理、综合安全管理、信息设施管理及各 应用系统集成在统一的计算机网络平台和统一的电子地图（BIM）的图形页面浏览、显示、 操作的环境上，从而实现智能化各应用系统之间的信息资源的共享与管理、各应用系统的互 操作和快速响应与联动控制，以达到自动化监视与控制的目的。 3. 基本要求 编号 要求 1 / 46 1 基于 BIM 的综合物业及设施管理系统要求 基于 BIM 的 FM 应用物业管理平台，应采用统、商业化、标准软件系统。FM 二级平台 功能模块包括：物业管理、空间管理、设施管理、员工管理、停车场管理系统等。 2 物业管理模块功能要求 基本要求： 物业管理基子系统应用数字化技术，通过互联网和智能化物联网处理物业管理过程中的 各项日常业务，达到提高效率、规范管理、向客户提供优质服务的目的。物业管理软件 应具有高可靠性、安全性，操作方便，采用中文、电子地图（BIM）图形页面。物业管理 软件应能与数字化设施监控管理、综合安防管理、客户的信息服务等数据库实现数据的 交互和共享。 1. 房产管理 对大楼房产资源进行集中统一的数字化管理（包括商业公租房、办公用房、生活用房、 机房等） ，详细记录楼宇及房间位置、建筑结构及类型、房屋使用功能，建筑单元平面布 局等信息（包括图形图像数据） 。对所管理的房屋的接收、查验、维修建立数据文件库， 为大楼提供房屋租赁、调换等业务管理和服务，及环境管理和绿化管理等。 2.租赁及商用管理： 办公楼租赁收费及开支费用管理、商场租赁及费用开支管理 3.空间管理 空间管理按大楼分类管理：商场区、办公大楼、大公共区域(如一楼大厅、设备机房、开 放空间景观区域等)如何分配三个区域的管理及分摊费用。各楼层小公共区域(如梯间、 走道、各楼设备机房等)如何分配各楼租赁使用客户管理及分摊费用 4.房屋维修管理 依据国家对房屋维修管理的有关规定和大楼的实际情况，制定出房屋的修缮计划。物业 管理中心随时检视建筑及房屋的应急维修，物业管理部门可以提供通过物业管理信息网 站和物业管理客户服务“呼叫中心”等方式， 接受客户房屋维修的申请， 物业管理中 心在确定维修任务类型和维修工作人员，即通过物业管理信息网站和物业服务中心通知 客户维修申请处理的相关信息。在物业维修部门完成维修工作后，将客户维修验收及回 馈意见，以及维修材料列表等信息记录于物业维修档案数据库中。 5. 其他管理功能 2 / 46 物业管理通过管理集成，实现对空间管理、租赁管理、停车场管理等。 3 设施管理模块功能要求 基本要求： 设施管理子系统是物业管理的重要内容，通过智能化系统物联网络与物业管理信息网络 的融合，将楼宇机电设备及设施运行状态和故障报警信息，以及大厦计量表读数上传至 物业管理应用数据库中。设施及设备运行与建筑设备监控系统（BAS）监控电子地图（BIM） 图形页面进行超链接及显示，只监不控。建立设施及设备档案，自动生成系统保养计划， 对设施及设备运行数据进行采集和记录。 1. 设施运行管理 设施运行管理内容包括：设施运行文档管理、编制设施管理规范及制定量化考核指标及 考核办法，设施及设备运行监控、设施及设备运行数据采集与记录、主要设施及设备预 防性监测、设施及设备巡查到位跟踪及巡查记录，提供综合节能管理数据报表等。 2. 设施保养管理 设施保养管理内容包括：制定设施及设备保养与维修计划和设施及设备运行保养自动提 示、设施及设备维修单自动生成、设施及设备保养与维修记录、设施及设备备品备件管 理等 3. 设施及机电设备巡查 设施及机电设备巡查功能内容包括：在重要的强弱电设备机房设置在线巡查站。设施及 机电设备采用二维码标识设备信息，维修保养人员定期对重要设施和机电设备进行巡查， 通过巡查站在线确认巡查到位，并实时将巡查的信息传送到物业设备管理中心。设施及 机电设备巡查系统具有设置巡查路线、巡查实时到位记录，联动巡查区域摄像机跟踪显 示的功能。 巡检管理 设备维修、安全检查、设施保养、特殊定义路线、特殊定义目标任务等巡检需可吻合以 下需求： 1. 巡检点整合: 巡检设备可进行读取并调阅工作单。2. BIM 模型位置调阅检视 :巡检 人员出行任务前可调阅 BIM 相关检修位置及设备。3. CCTV 关联位置调阅：应急事件通 报或异常工作单出现时,管理者可进行 CCTV 关联视频调阅现场画面 3 / 46 2. 设施信息管理 大楼设施及机电设备信息管理，主要是对大楼内设施及机电设备、智能化系统设备及器 材进行分类登记，对其运行及故障报警数据实施统计和管理，建立设施及机电设备、智 能化系统设备定期维修和保养登记记录数据库，建立机电设备及设施、智能化系统设备 及器材产品档案数据、设备安装数据和图纸、采购厂商信息等数据库。建立大楼设施及 机电设备、智能化系统设备及器材备品备件库存数据库。以及上述设备的采购、更换、 位置、数量、价格、折旧、保养、维修、配件、出入库等均通过统一的物业管理数据库 平台进行登记和查询等管理。 3. 综合安防及机电设备监控管理 通过系统集成管理数据库相关智能化应用系统监控信息及数据导入，对公共安全系统的 各种报警信息与报警确认信息，以及机电设备监控系统设备的运行状态与故障报警的信 息与数据进行统计及优化， 实现信息与数据的共享和备份。 由于 FM 查询最新实时信 息及历史数据，当侦测数据或状态异常时，可通过手机短信及电子邮件实时通报，让管 理者对于设备信息状态可以随时掌握。 4.人员管理 员工/停车场进出等管理,需可视化表达 5.备品备件管理 物料/零件/工具..等等库存及进出管理,可检视库存安全量,各零件备品库存费用及比 例,对应采购厂商及规格等 4 BIM 增值应用模块功能要求 基本要求： 基于 BIM 应用主要体现在面向客户的信息增值服务。 通过大楼物业及设施管理信息网 站和客户服务中心建立起物业管理与大厦客户之间高效的基于 BIM 应用的信息交互平 台，达到提高沟通效率、扩展服务项目、降低物业管理成本、达到向客户提供优质服务 的目的。 面向客户的信息增值服务内容包括： 大楼物业管理综合信息服务、物业管理 增值信息服务等。 1）大楼物业及设施管理系统网站应具备独立的域名，并可与大楼智能运营平台门户网站 互联；客户服务中心应 24 小时值班。大楼智能建筑运营平台网站和客户服务中心的后 台数据库应与物业管理系统平台数据库共享，保证数据的一致性。 4 / 46 2）物业管理人员应及时受理客户通过大楼物业及设施管理网站或客户服务中心提交的投 诉、报修、建议等。 3）客户可以通过大楼物业及设施管理网站或客户服务中心自行查询物业收费清单，开放 性公共设施使用情况（如：会议室等） ，接受预定开放性公共设施使用申请，以及物业维 修及报修受理情况等信息 4. 总体设计 4.1 基于 BIM 的综合物业及设施管理系统技术要求 根据大楼综合房产、设备、安全管理的需求，系统采用 B/S+C/S 计算机结构模式的一 体化物业及设施管理平台。将大楼建筑内的物业管理、设施管理、节能管理，以及智能化系 统安防及设备监控管理相关信息、数据、存储、备份、查询均集成到大楼物业及设施管理平 台上及数据库中。为大楼内工作人员和客户提供安全、舒适、便捷、节能、环保、高效的工 作与商业活动环境，建筑信息模型（BIM）技术应用于智能建筑物业及设施管理（IBMS＋FM） 。 将传统建筑内独立运行并操作的各类设施与设备，通过 IBMS 系统把相关数据汇集到统 一的基于 BIM 3D 可视化图形的大楼智能建筑物业及设施管理平台上，实现统一的设施管理 和设备监控。将大楼建筑内建筑设施、机电、消防、安防、摄像机、门禁等各监控系统设备 和监控点的空间定位和空间位置信息，通过 BIM 3D 可视化图形进行汇集、分析、应用、展 现。利用 BIM 建立的大楼建筑物可视化三维模型。大楼在设计时间、建造阶段、智能化系 统运行阶段的所有数据和信息度可以从 BIM 3D 模型中查询、显示和调用。 通过 BIM 信息应用系统对大楼建筑设施管理运维数据的汇集、累积与分析，对于智能 建筑来说具有很大的价值。大楼建筑物可以通过 BIM 数据来分析目前存在的问题和隐患， 也可以通过资料来优化和完善现行管理。 大楼智能建筑设施管理（FM）中采用 BIM 与物联网技术相接合的方式，基于 BIM 核心 的物联网技术应用，不但能为建筑物实现三维可视化的信息模型管理，而且为建筑物的所有 组件和设备赋予了感知能力和生命力，从而将建筑物的运行维护提升到智能建筑的全新高度。 基于 BIM 的 FM 应用二级平台，应采用一下商业化的标准软件系统： - BIM 平台：采用 AUTODESK REVIT 或 IFC BIM 通用格式； 5 / 46 - BIM 运端发布应用软件：采用与 AUTODESK revit 兼容软件 ，可实现利用 revit 模型制作轻量化发布内容； - 基于 BIM 的 FM 应用软件：采用美国 ARCHIBUS 通用可开放性平台设施管理套件 - 数据库系统： 可以采用 MS SQL 数据库， 可与 ORACLE MS SQL SYBASE 进行数据 共享和交换，其中 BIM 和